漫步城市，不时会遇见一片片老街区、老厂区。这些区域，往往承载着一座城市的成长记忆，却也因年代久远，逐渐变旧，甚至有些破破烂烂。
如何让老街区、老厂区重焕光彩？《城市更新“十五五”规划》（以下简称《规划》）提出的“‘十五五’时期城市更新主要指标”中，老旧街区厂区改造提升数量将达1500个。这意味着，城市里沉寂多年的老街巷、老厂房，将重新“活”起来、“靓”起来。
既改善城市样貌，又增添发展动能
天津市西青区中北镇，坐落着一处建成多年的老厂房——天津色织厂。这里曾是华北地区最大的色织生产基地，但因城市产业战略调整，昔日热闹的老厂房闲置多年，十分冷清。
今年5月1日，这片老厂房重新开业，摇身一变成为天津色织厂旅游休闲街区。街区打造起“上房揭瓦”“树下咖啡”等点位，“五一”假期期间，吸引了约12万人次前来参观。
视线南移。河南省郑州市金水区，始建于1952年的郑州油脂化学厂，曾是河南最大的洗涤用品生产基地。进入千禧年，旧厂停产，原址沦为废弃厂房。为了焕发老厂活力，当地通过多年改造提升，建成“郑州记忆·1952创意园”。原先的工业遗存，如今成了游客喜爱的复古地标，日均客流数万人次。
老街区、老厂房，曾是城市里活跃的细胞，但伴随城市外扩、产业升级，一些老旧街区厂区逐渐沉寂，成为城市里格格不入的“补丁”。“十五五”时期城市更新的任务之一，就是要改造这些老旧街区厂区。
《规划》明确，推动老旧街区厂区、低效产业园区、低效楼宇等转型升级，优化提升传统产业，培育壮大新兴产业和未来产业，因地制宜发展新质生产力，提升城市产业创新活力。从具体指标看，“十五五”时期，将改造提升1500个老旧街区厂区。
这类更新并非“修修补补”，而是被列入《规划》中的“发展工程”，这是出于怎样的考虑？
“当前，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主。城市更新不只是对老旧空间进行修补，而要在既有空间中重新组织功能、提升品质、培育动能。”清华同衡规划设计研究院院长恽爽说，老旧街区厂区经过更新，可以承载新消费、新产业、新服务和新的公共活动，将沉睡资产转化为发展资源，这也是城市开发建设方式转型的重要体现。
“在城市运行和发展转型过程中，老旧街区厂区具备多重价值。”恽爽告诉记者。
区位方面，老街区、老厂区通常靠近居民日常生活区域，利于发掘城市真实需求；空间方面，老厂房通常层高大、开间灵活，老街区街巷尺度适宜、生活气息浓厚，通过改造，能较好适应展示、办公、消费等多种功能；文化方面，老厂区往往承载着城市工业遗存和产业发展历史，老街区则记载城市发展历程、社区关系和地方风貌，再次保护利用，能焕发新的活力；产业和消费方面，相较于千篇一律的写字楼、大商场，老旧街区厂区更有特色、有温度，适合新兴经济业态，能为城市增添活力。
“我们将推进老旧街区、厂区改造提升，通过做优增量、盘活存量，为新产业、新业态发展创造条件，充分发挥城市更新对于扩内需、稳增长、促消费的重要作用，培育壮大城市发展的新动能。”住房城乡建设部副部长秦海翔说。
不同类型空间，打造不同改造要点
老街区、老厂区怎么改？
一些城市采取“旧址融合新业态”的模式，带动老旧厂区“出圈”。
北京市朝阳区建国路75号，坐拥一片曾经的老厂区：国家能源集团国电电力北京热电公司。企业1958年投产，2015年机组“退役”。发电机组虽停，但热电厂地处北京市“黄金地段”，开发改造潜能巨大。
“为了盘活利用存量资源，我们经过周密调研，重塑企业发展路线，最终敲定以数字艺术为核心、工业遗产为载体、创意产业和低碳技术为保障、潮流消费和活力生活为特色的园区定位。”北京热电有关负责人告诉记者。
明确了转型方向，电厂着手设计、处置资产。最终，“建国路75号数字艺术园区”应运而生：原先的旧厂房，改成了惬意的咖啡馆；电厂的废水箱，变身时尚买手店；废弃的运煤铁轨，成了网红打卡点……
“除了时尚打卡场景，我们还邀请多家数字科技、文化传播领域企业入驻，在园区打造起数字文创消费业态。”北京热电有关负责人说。
一些老街区，侧重“微更新”，保留街巷肌理。
山西省晋中市平遥古城有着2800多年的历史。近些年，平遥对古城墙等文保单位和400余处传统民居进行保护修缮，并对古城内3700余处传统院落的房屋产权、2900多户店铺起底摸排，“一房一策”修缮，完善提升老街基础设施、改善公共服务水平，传承街巷风貌。“游客来了平遥，不用特意找景摆拍，这些老街巷的建筑处处都能‘出片’，很有历史感。”在平遥古城经营一家旅拍写真店的陈欢说。
一些老里弄，活化利用存量空间，进一步做大“经济账”。
江西省景德镇市陶阳里历史文化旅游区，曾是一片荒废厂区。而今天，行走在陶阳里，人们不仅能在御窑博物馆观赏瓷器、体会文化，还能转身钻进弄堂，观察沿路小作坊的手工造瓷过程。该街区由原建国瓷厂、徐家窑等旧址整合而成，修缮数年后对外开放。如今，陶阳里历史文化街区已打造成集文化体验、研学旅游、休闲购物等功能于一体的文化旅游消费主题街区，不仅吸引多地游客，更壮大相关产业发展。
“从各地实践看，老旧街区厂区改造已经形成一些较清晰的路径。不同类型的空间，改造重点不同。”恽爽告诉记者。
生活服务完善型，主要面向老旧生活街区，补齐基础设施和公共服务短板，完善便民商业、公共活动场地等设施；消费场景培育型，面向老旧商业街区，通过提升环境品质、植入文化体验、培育经济形态等，将传统商业街区转化为复合型城市生活空间；站城融合带动型，指老旧交通枢纽及周边地区，作为城市门户和人流集聚节点，这些区域在更新时往往统筹公共空间、商业服务等功能，把交通流量转化为街区活力；工业遗产活化型，主要是老旧工业厂区，改造时在工业遗产保护利用的基础上，引进文化展示、产业服务、创新创业、公共活动等功能。
“‘十五五’时期，我们将活化利用不可移动文物、历史建筑、工业遗产、历史文化街区、历史地段等，引入新业态新动能，以文化赋能城市发展。”住房城乡建设部建筑节能与科技司司长陈少鹏说。
发掘有改造提升价值的老旧街区厂区
根据《规划》，“十五五”时期要改造提升的老旧街区厂区数量，较此前有所提升。那么，这1500个待改造的老旧街区厂区从哪儿选？判定需要改造提升的标准是什么？
“老旧街区厂区改造不能简单理解为‘哪里旧改哪里’，判断其是否有改造提升价值，可参考几个特征。”恽爽说。
首先，要看问题是否突出。恽爽认为，应通过城市体检、专项评估、居民反馈和现场调查，识别基础设施老化、公共服务不足、历史资源利用不充分等问题，避免“不聚焦真实问题的更新”、沦为形象工程。
其次，要看资源是否有转化潜力。比如拟改造提升的老旧街区厂区，是否具备较好区位条件，是否靠近居民区、位于轨道站点、商业节点等；是否有工业遗存、历史风貌、地方产业记忆等可转化的特色资源。
再者，要看需求能否支撑项目落地。改造生活街区，需考虑居民对养老托育、便民商业等方面的实际需求；改造商业街区，要看是否有对应的消费人群和场景；改造老厂区，要看是否有产业导入、文化消费、创新创业等现实需求。
最后，还要看项目是否可持续。产权关系能否理顺？资金来源和运营主体是否清晰？能否形成政府引导、市场参与、社会协同的机制？长远看，还要考虑项目的带动效应。“好的改造项目，不只是把点位做漂亮，更要带动周边街区品质提升、公共服务完善，增强产业和消费活力。”恽爽说。
鼓励更多老旧街区厂区“活过来”，国家也正着力打造政策友好环境。
土地政策松绑。过去，工业用地、商业用地划分严格。自然资源部国土空间规划局局长谢海霞表示，将强化存量资源摸排。老厂房老街区，可按正面清单的要求兼容科创、便民商业等多元化的业态，打破单一的用地性质限制。老旧厂房、闲置楼宇转型文创、养老等产业的，5年过渡期内原用地主体可暂不变更用地性质、无需补缴土地价款，待过渡期满后再完善用地手续。
资金保障到位。2026年，中央预算内投资安排城市更新专项资金970亿元，统筹支持老旧街区厂区改造等发展类工程。
“创新投融资机制方面，我们将支持各地因地制宜通过多种方式加大存量资产盘活力度，推动丰富金融产品和服务供给，鼓励民营企业积极参与城市基础设施建设运营。对投融资模式创新性强、有较好示范性的项目，中央投资将予以适当引导支持。”国家发展改革委固定资产投资司负责人关鹏说。
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